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また娯楽がなく、食べるものにも工夫がない。
そして、不便である。
だいたい、地方に-行けば行くはどパチンコ店等が多く、これらがけっこう目立つところに存在する。
やはりこの辺は、計画的に住みやすい環境を整備をしようとする行政の姿勢のあるところと、そうでないところでは大きく違ってくる。
もちろんパチンコ店が悪いわけではないが、例えば、横浜でいえば山下公園の通りにパチンコ店があったら、ほかの地域から来た人がどう思うか、である。
外人墓地の前に十番館でなくて、テレクラか何かがあったらどうだろう。
たぶん横浜の街は、また違ったかたちになっていただろう。
よく役所の建物などが妙に立派な地方があるが、本来はその建物にあった文化的感覚がある役人が必要であり、その地域の特性を分析して、産業や教育、文化、そして住む人や地域の発展を考え、人口の流出を食い止めなければならないはずである。
また余談になってしまったが、話を変えると、首都圏の地価と人口の流れは、景気とともに南から時計回りに変動するようである。
つまり、東京都内の地価や賃料が景気とともに上昇し、ついで、神奈川、埼玉、千葉にこれらが波及する。
また、バブル期には都心への通勤者も、賃料が安いほうがいいからと、都心部より、徐々に遠隔地のほうに移った。
景気がいいとき(土地の価格、賃料が上がっているとき)は、徐々に地方に分散する。
しかし、景気が冷え込んでくると都市集中型になるものである。
都心の地価が上昇に転じてから郊外に波及する(銀座)例えば、首都圏ではバブル時に、一戸建てが欲しくて小田原や茅ヶ崎等に移っていった。
また賃料も高騰し、同じように移っていった人がいた。
しかし、ここへきて景気が悪くなり、不動産価格も下がり、賃料が下がり、そして企業が新幹線通勤を認めないということになれば、やはり通勤に便利なところに戻ってくる。
また、人は南に流れる傾向がある。
寒いほうには流れない。
そういう面では、手前味噌にはなるが、横浜は非常に景気に左右されることの少ない所であるといえる。
また、リゾート地も、今はあまり良くない。
仮に、バブルのときに熱海の約80m2くらいのマンションが1億円以上していたが、今では売却できないままでいる。
先日もバブル当時購入した某リゾート地を買ってくれないかと言われ、一応兄には行ったが、やはり買う気は起きない。
当時1億1000万円で購入したとのことだが、希望価格は2700万円。
結局、最後は1500万円まで下がったがやはり遠慮させていただいた。
たぶん日本人の性格、とくに団塊の世代がこれから老後を迎えるとなれば、それらの人たちの性格からいっても、老後にのんびりと温泉につかるような生活はできないだろう。
日本人に生活の場として、リゾート地は向かない。
日本のリゾートに、そこに来た人たちを満足させるソフトが充実するまでには、あと半世紀くらいかかる。
したがって、今後、高齢者が急激に増大するわけだが、この辺の需要も、結局、首都圏に集中するのではないだろうか。
(3)需要の偏りを見破る先に93%が第一次取得者層と述べたが、この人たちの中で、資金的な余裕のある人たちは1994-1995年頃に住宅を取得してしまっている。
つまり、本当に不動産を買おうと思って資金を貯蓄してきた人たちは前記の時期に購入に踏み切り、購入しているのである。
したがって、現在、住宅の購入を希望する人の自己資金は全体的に少なく、買える人の層が薄くなりつつある。
また、かつて住宅金融公庫で借りて不動産を購入した人たちは金利が安くなるにしたがって、銀行で借り換えてしまっており、なかでも優良な人には、当時、銀行も積極的にアプローチしていたから、かなりの人たちが銀行に借り換えてしまっている。
逆にいうとこれらの借り換えを行えなかった人たちや返済が滞る人などの不良債権が、住宅金融公庫にはかなり残っている。
特に、地方圏では、マンションの購入金額をごまかして、売買金額以上の借り入れを住宅金融公庫から引っ張って、遊興費に充てたり、サラ金の返済に充てたりした人がいたそうだから、住宅金融公庫はたまらない。
よく私も、不良債権の処理で不動産を売却する仕事を、銀行系の保証会社から依頼されて動くことがあるが、抵90ォm.不動産を購入するためのテクニック当権の先順位で付いている住宅金融公庫の保証会社から依頼されて動いたことは一度もない。
現状の不良債権処理には、銀行はかなり力を入れて動いているから処理が進んでいるが、たぶん、住宅金融公庫だけの借り入れの不良債権は未だ処理されず、近いうちに表面化してくるだろう。
そんな事情もあって、最近は住宅金融公庫も信用情報をとって、借り入れ申込人の審査をするようになってきた。
また売買金額もきちんと調査するという念の入れようになっている。
しかしその半面、借り入れ限度額の年収制限も以前は、年収÷12カ月の20%を上限に返済限度額を設けていたが、現在は年収の25%になった。
さらに、以前からあったステップ償還という、当初の5年間は50年の元利均等返済の計算の金額を返済し、5年後からは残り15年間で残元金を返済するという方式が、今度は、ゆとり返済と称して、当初の5年間を70年間の元利均等返済の計算で返済をし、前記ステップ返済と同様に、残り15年間で残元金を返済するという方式を導入した。
これはいかにも当初の返済が少なくて済むのだからよいように思う人がいるかもしれないが、結果として5年後の不良債権予備軍をつくっているようなものである。
現状、前記ステップ返済、ゆとり返済に悩んでいる人の数は多い。
企業のリストラ等の影響で個人所得は低迷しているのに、住宅ローンの返済は急激に跳ね上がってしまうからだ。
例えば、今から5年前に中古マンションを5000万円で購入した人がいるとする。
購入したときの資金計画を、自己資金1000万円、住宅金融公庫2000万円、そして銀行から2000万円を借りて購入したとする。
この時、住宅金融公庫の返済にステップ返済を選択した場合には、当時の金利からみて、毎月均等返済で21万3500円程度が返済額となる。
さて、この人が5年目を迎えて返済額が上昇するとなると、毎月均等返済で26万7700円くらいまで上昇する。
ご承知の通り、5年前より今のほうが景気は悪い。
給料は上がるどころか下がる始末で、仕方なしに、この不動産の売却を考えるが、このマンション価格は3000万円くらいに下がってしまっている。
売るにしても、住宅金融公庫の残元金は丸々残ってしまっているし、銀行の残元金だって、さほど減ってはいない。
結果的に、この人はこのマンションを処分するにしても、自己資金を1000万円用意しないと売却もできないのである。
そして生活費やらが足りずに、サラ金から借金をするようになってしまうのである。
おかげでこの景気が悪い時期に、サラ金業界の業績はウナギのぼりである。
かなり極端な話であるが、現実にある話である。
では、前記に当てはめて、今はやりの住宅金融公庫のゆとり返済を使うとどうであるか、考えてみれば分かることである。
将来、5年後にこの「ゆとり返済」に見合うだけ、サラリーマンの給料が上がっていることは考えずらい。
また、仮に上がったとしてもこの返済分を、その時の収入に見合った生活をしている人が、その生活費より捻出することは難しいと思う。
私自身も2個目のマンションを買ったときに、この誘惑に駆られてステップ返済をした経験がある。
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